Vous avez un projet immobilier et vous allez devoir obtenir une autorisation d'urbanisme, avant de vous lancer dans la constitution de votre dossier d'autorisation et/ou des acquisitions, vous pouvez déposer un certificat d'urbanisme qui vous permet de prendre connaissance des différentes règles d'urbanisme applicables.
1- Pourquoi demander un certificat d'urbanisme
Bien que facultatif, le certificat d'urbanisme est vivement recommandé avant tout achat de bien immobilier (terrain nu ou déjà construit).
Le certificat d'urbanisme révèle l'état des dispositions d'urbanisme, les taxes et participations, les limitations au droit de propriété et offre un certain nombre de garanties.
Outil informatif, le certificat d'urbanisme n'autorise pas à lui seul l'occupation ou l'utilisation des sols.
⚠️ Le certificat d'urbanisme est facultatif, il n'est pas nécessaire avant de déposer une autorisation d'urbanisme.
Il existe deux catégories de certificat d'urbanisme
Art. L. 410-1. –
🚩Le certificat d'urbanisme, a) (informatif) qui indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
🚩Le certificat d'urbanisme b) (opérationnel) qui indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.
2- Qui peut demander un certificat d'urbanisme ?
Vous n'êtes pas encore propriétaire et vous voulez des renseignements sur un terrain que vous envisagez d'acheter.
Le certificat d'urbanisme peut être demandé (R. 410-1 du code de l'urbanisme) soit par le propriétaire soit par toute personne intéressée par le terrain, à la différence du permis de construire qui ne peut être sollicité que par le propriétaire du terrain, son mandataire ou une personne attestant être autorisée à y construire
Par ailleurs, une réponse ministérielle indique que " l'identité du propriétaire du terrain, lorsqu'il n'est pas le demandeur, n'a pas à figurer dans la demande de certificat d'urbanisme. Le propriétaire ne sera donc pas informé de la délivrance à des tiers de certificats concernant son terrain. Rép. min. n° 16829" https://www.senat.fr/questions/base/2015/qSEQ150616829.html
Il vous suffit de disposer des références cadastrales du terrain pour déposer cette demande d'informations. (pour trouver les références cadastrales vous pouvez utiliser http://www.géoportail.gouv.fr)
3- Le contenu de la demande de certificat d'urbanisme
Certificat d'urbanisme informatif et opérationnel :
La demande de certificat d'urbanisme précise l'identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain, ainsi que l'objet de la demande : informations générales ou possibilité de réaliser une opération déterminée.
Pour le certificat d'urbanisme opérationnel " la demande est accompagnée d'une note descriptive succincte de l'opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 et leur localisation approximative dans l'unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l'emplacement de ces constructions".
4- La forme de la demande
La demande de certificat d'urbanisme doit être établie conformément au formulaire CERFA n° 13410*04 disponible sur le site Internet www.service-public.fr (C. urb., art. R. 410-1 et A. 410-1).
La demande de certificat d'urbanisme peut désormais se faire en ligne.
5- Les informations contenues dans le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme vous donnera des informations sur :
Les dispositions d'urbanisme applicables au terrain
les limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain
La liste des taxes et participations d'urbanisme exigibles (Le montant des taxes et participations est déterminé lors de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme)
Si un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis
Si le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'État
La localisation dans une zone de préemption (R. 410-15 du code de l'urbanisme)
La pollution des sols. Le certificat d'urbanisme doit indiquer si le terrain est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur du certificat d'urbanisme a connaissance ( Art. L. 125-6 code de l'environnement et R. 410-15-1 du code de l'urbanisme)
⛔️ Inopposabilité des dispositions illégales du document d'urbanisme en vigueur
Le certificat d'urbanisme ne doit pas mentionner des dispositions du PLU qui sont illégales, la commune peut engager sa responsabilité si c'est le cas.
Exemple: La commune engage sa responsabilité si elle délivre un certificat d'urbanisme informatif mentionnant que la parcelle est partiellement classée en zone constructible par le PLU, alors que le classement est contraire à la la règle de constructibilité de la loi Littoral (bande des 100 mètres). (CE, 18 févr. 2019, n° 414233).
Le certificat d'urbanisme opérationnel ajoutera :
Si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération projettée
✅ Positif- Dans ce cas, le certificat confirme la faisabilité du projet présenté dans la demande. le certificat porte uniquement sur la localisation approximative du ou des bâtiments dans l'unité foncière, leur destination et leur sous-destination et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus (R.410-13 code de l'urbanisme).
⏺ Positif avec prescriptions - Le certificat peut être positif avec des prescriptions, ces dernières doivent être motivées.
⛔️ Négatif- Lorsque le projet n'est pas réalisable au regard des contraintes (règles d'urbanisme, servitudes... ), le certificat doit être motivé.
L'état des équipements publics existants ou prévus.
Le certificat va également indiquer si les réseaux sont suffisants pour assurer la constructibilité du terrain, il s'agit des réseaux existants mais également ceux qui sont prévus et connus (A. 410-5 du code de l'urbanisme).
Cette mention est toujours obligatoire même si le certificat d'urbanisme est négatif. (CAA Bordeaux, 1re ch., 19 mars 2015, n° 13BX03091).
6- Quel délai d'instruction
Le Code de l'urbanisme distingue, selon le contenu de la demande :
⏱ Pour un certificat d'urbanisme informatif - 1 mois d'instruction (Art. R. 410-9 du code de l'urbanisme).
⏱ Pour un certificat d'urbanisme opérationnel - 2 mois d'instruction (Art. R. 410-10 du code de l'urbanisme).
🤫 Le silence gardé de l'administration vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite , et assure le maintien de la réglementation en vigueur ( Art. R. 410-12 du code de l'urbanisme).
7- Quels avantages - Quelles garanties ?
1️⃣ Un avantage informatif
Le premier avantage est d'éviter les mauvaises surprises liées à l'éventuelle inconstructibilité, des coûts sous-évalués, des délais beaucoup plus longs que prévu ....
Par exemple :
Servitude d'utilité publique non identifiée
Projet non réalisable malgré le classement de la parcelle en zone U
Projet situé au sein d'une marge de recul aux abords de grandes infrastructures routières (L.111-6 du code de l'urbanisme).
Un avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF).
Modifications a réaliser pour rendre le projet compatible avec les règles d'urbanisme qui implique un surcoût pour l'acheteur.
La connaissance de ces éléments vous permet de mieux préparer le compromis de vente en y ajoutant les conditions suspensives adaptées, et vous permet éventuellement de mieux négocier le prix d'acquisition !
2️⃣ Une garantie contre les évolutions défavorables
L'article L.410-1 al 2 du code de l'urbanisme
"Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique".
Lorsqu'une demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, permis d'aménager) est déposée dans les 18 mois à compter de la délivrance du certificat d'urbanisme :
Le régime des taxes et participations d'urbanisme ne peut être remis en cause
Les limitations au droit de propriété (limitation administrative cela ne comprend pas les servitudes privées) et les dispositions d'urbanisme telles qu'elles existaient le jour de la délivrance du CU ne peuvent être remises en cause.
Les garanties offertes par le certificat bénéficient à toute personne qui solliciterait une autorisation d'urbanisme.
⚠️ Le certificat d'urbanisme ne permet pas de faire échec aux dispositions relatives à la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques.
Par exemple : un nouveau plan de prévention des risques peut être opposé à un certificat d'urbanisme.
Quelques exemples de plan de prévention des risques :
plan de prévention des risques Inondation (PPRI)
plan de prévention des risques Mouvement de terrain (PPRMT)
plan de prévention des risques Incendie de forêt (PPRIF)
plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
⚠️ Les garanties apportées par un CU sont relativisées dès lors qu'un PLU est en cours d'élaboration, d'évolution et dans un état assez avancé (le débat sur le PADD a eu lieu).
L'absence d'indication d'un sursis à statuer dans le certificat d'urbanisme n'interdit pas au maire, saisi d'une demande d'autorisation d'urbanisme ultérieure, d'en faire usage si, à la date de délivrance du certificat, les conditions du sursis à statuer étaient réunies (Conseil d’Etat, 11 octobre 2017, n°401878)
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