Comment faire évoluer un PLU ?

Alors que la Proposition de loi pour la simplification du droit de l’urbanisme,  a été promulguée à l’automne 2025, son avenir immédiat reste suspendu : le Conseil constitutionnel a été saisi le 21 octobre sur plusieurs de ses dispositions jugées sensibles.

Dans l’attente de la décision du Conseil, c’est le moment idéal pour faire le point sur les procédures actuelles qui régissent l’élaboration et l’évolution du Plan Local d’Urbanisme.

Avant que la réforme n’en simplifie (peut-être) les mécanismes, revenons sur les étapes de son élaboration, ainsi que sur les différentes procédures de révision et de modification prévues par le Code de l’urbanisme.

L’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

1. La prescription du PLU

La première étape consiste en une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI. Cette décision, précédée d’une conférence intercommunale réunissant les maires des communes membres, fixe les modalités de concertation du public.Elle est notifiée aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L.132-7 et L.132-9 du Code de l’urbanisme : l’État, les établissements en charge du SCoT ou du PLH, les chambres consulaires, les autorités organisatrices des transports urbains, etc.

2. La phase d’élaboration

Vient ensuite la phase d’élaboration, menée avec l’appui des services de l’État et en concertation avec le public ainsi qu’avec les personnes publiques associées.Dans la plupart des cas, la collectivité s’appuie sur un bureau d’études pour conduire le travail. Une évaluation environnementale est souvent requise à ce stade.

3. Le débat sur le PADD

Lorsque le diagnostic territorial est suffisamment avancé, le conseil municipal ou l’EPCI se prononce sur les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD), au plus tard deux mois avant l’examen du projet de PLU.

4. L’arrêt du projet et la consultation

Une fois le projet arrêté à la majorité des deux tiers, il est transmis au représentant de l’État.S’ouvre alors la phase de consultation, qui comprend la saisine des personnes publiques associées, du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement, de la CDPENAF (en l’absence de SCoT), ainsi que de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites si une unité touristique est concernée.

5. L’enquête publique

Le projet est ensuite soumis à enquête publique. Un commissaire enquêteur est désigné par le tribunal administratif au moins un mois avant l’ouverture de l’enquête.Le public peut consulter le dossier et formuler ses observations pendant une période variant de 15 jours à un mois, selon qu’une évaluation environnementale est requise ou non.Le rapport du commissaire enquêteur doit être remis dans le mois suivant la clôture de l’enquête.

6. L’approbation du PLU

Enfin, le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI adopte le PLU, qui entre alors en vigueur.

Les révisions et modifications du PLU

Le PLU peut évoluer selon plusieurs procédures : révision, révision simplifiée, modification de droit commun, modification simplifiée, mise en compatibilité ou mise à jour.

La révision

Une révision complète est obligatoire lorsqu’il s’agit de modifier les orientations du PADD ou d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser restée inerte depuis plus de neuf ans. Cette procédure reprend alors les mêmes étapes que l’élaboration initiale du PLU.

La révision allégée

La révision simplifiée s’applique lorsque l’évolution envisagée concerne par exemple la réduction d’une zone protégée (espace boisé classé, zone agricole, zone naturelle) ou la création d’une ZAC, sans toucher aux grandes orientations du PADD.Elle permet un gain de temps, grâce à un examen conjoint entre la collectivité, l’État, les personnes publiques associées et les maires concernés.

La modification de droit commun

La modification de droit commun s’utilise notamment pour augmenter ou réduire de plus de 20 % la densité dans une zone urbaine ou à urbaniser, ou pour modifier les possibilités de construire (gabarit, hauteur, emprise au sol…).Elle est prescrite par décision du maire ou du président de l’EPCI, sans délibération du conseil.

Une évaluation environnementale n’est requise que dans certains cas particuliers (sites Natura 2000, unité touristique nouvelle en zone de montagne).L’enquête publique reste obligatoire, même si la procédure est allégée par rapport à une révision.

La modification simplifiée

Enfin, la modification simplifiée concerne les ajustements mineurs :– correction d’erreurs matérielles,– majoration des droits à construire,– délimitation des secteurs réservés à la résidence principale (suite à la loi du 19 novembre 2024),– ou développement des énergies renouvelables.

Les majorations prévues par l’article L.151-28 du Code de l’urbanisme peuvent atteindre :– 20 % pour les constructions à usage d’habitation,– 50 % pour les programmes intégrant des logements sociaux,– 30 % pour les constructions exemplaires sur le plan énergétique ou environnemental.

Dans cette procédure, l’enquête publique est remplacée par une simple mise à disposition du public.

Une délibération motivée demeure nécessaire pour adopter la modification, notamment pour tenir compte des observations émises.Lorsque l’initiative émane d’un maire d’une commune membre, le bilan de la mise à disposition est présenté devant l’organe délibérant de l’EPCI, qui délibère dans les trois mois suivant cette présentation.

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La réforme en cours des documents d’urbanisme marque un tournant majeur dans la simplification des procédures d’évolution des SCoT et PLU(i).

Que va faire la réforme de Simplification du droit de l'urbanisme et du logement pour les documents d'urbansime ?

🎯 Objectif affiché : réduire les erreurs de choix de procédure et accélérer les délais d’adaptation des documents aux nouveaux enjeux territoriaux et énergétiques.

🔹 Deux procédures maintenues seulement :

 Parmi les quatre existantes, seules la révision et la modification subsistent.

 Le texte issu de la commission mixte paritaire érige désormais la procédure de modification en procédure de droit commun.

Ce que cela change concrètement :

La révision devient une procédure exceptionnelle, réservée aux changements d’orientations stratégiques (le PAS pour les SCoT, le PADD pour les PLU(i)).

En ce qui concerne les PLU(i) :

l’ensemble des changements qui relevaient jusqu’ici de la révision ou de la révision allégée relèveront désormais de la procédure de modification de droit commun.

Une véritable révolution procédurale, qui simplifie considérablement les démarches.

Et surtout :

 Il sera toujours possible de recourir à la modification pour certaines évolutions du PADD, notamment lorsqu’elles visent à :

• soutenir la production d’énergies renouvelables,

  
  

• encourager le développement de l’hydrogène renouvelable ou bas-carbone,

  
  

• ou identifier des zones d’accélération pour l’implantation d’installations de production d’énergie.