Dans un arrêt du 26 juillet 2022, n°437765, la section du contentieux du Conseil d’État a apporté des évolutions aux conditions de délivrance d’un permis de construire modificatif.
1- Le permis de construire modificatif, à quoi ça sert ?
Instrument indispensable dans la pratique, le permis de construire modificatif permet de ne pas perdre les droits acquis d'un permis de construire initial tout en apportant des évolutions à son projet.
Issu de la pratique, le permis de construire modificatif a vu ses conditions d'utilisation précisées par la jurisprudence.
Trois conditions doivent être remplies pour pouvoir envisager de déposer une demande de permis de construire modificatif :
Le permis initial doit être toujours valable
Les travaux ne doivent pas être achevés
Les modifications doivent être limitées sans en remettre en cause l'économie générale, la jurisprudence se referait également à la modification de la conception générale du projet initial (CE, 26 juill. 1982, Le Roy Pierre).
Il n'existe aucun seuil de modification permettant de distinguer un permis modificatif de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire, ce qui rendait parfois la distinction délicate.
2- Harmonisation du permis modificatif et du permis de régularisation
Dans une décision du 26 juillet 2022, le Conseil d’État harmonise les règles applicables au permis modificatif avec celles applicables au permis de régularisation.
Le permis de régularisation permet au juge de sauver une autorisation d'urbanisme.
- Le permis de régularisation intervient soit après annulation partielle de l'autorisation, parce que le vice affectant une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif (L.600-5 du code de l'urbanisme).
- Soit le permis de régularisation intervient en cours d'instance, le juge administratif avant de se prononcer définitivement sur la légalité d'un permis sursoit à statuer durant une période qu'il définit, et offre la possibilité de régulariser les vices affectant l'autorisation via un permis modificatif (L.600-5-1).
Dans un arrêt du 2 octobre 2020/n° 438318, le Conseil d'Etat avait facilité la régularisation d' un permis attaqué en disposant qu'un vice entachant l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, même si cette dernière suppose de remettre en cause l'économie générale du projet dès lors que :
- les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation
- que la régularisation n'implique pas un bouleversement qui changerait la nature même du projet
3- Les nouvelles conditions du permis modificatif
Désormais et suite à un arrêt du 26 juillet 2022 le permis modificatif peut être délivré «tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même ».
Un permis de construire modificatif peut donc être sollicité et délivré au pétiotionnaire, aux trois conditions suivante
Un permis de construire initial toujours en cours de validité,
Des travaux non achevés,
Des modifications qui n’affectent pas la nature du projet.
Cela signifie qu'un permis modificatif pourra intervenir plus facilement pour faire évoluer des éléments plus importants de votre projet de construction, dès lors que la nature même du projet reste inchangée.
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